（以下内容根据【跟蔡照明学买房】视频节目整理）
大家好，我是蔡照明，跟蔡照明学买房，我们帮买房人说话。时间上来到了下半年，下半年到底怎么买房？我们之前在《2021地产十大预测》里边做了一些预测，很多情况都发生了，但是有一条我们说上半年和下半年会出现一些分化，这个还没开始，结合上半年的情况，对下半年再做一些稍微细致的分析。
众所周知的原因，因为现在所有的数据都很难让人去直接使用，所以我还是采取比较粗线条的【蔡照明的三看法】，帮大家来分析一下。
首先看天，就是看我们的政策，看我们的主管部门，看房地产的这个主导力量。我们知道最近北京关于学区房的问题，又有两个中介被抓了，之前深圳好像用暗语来说，房价的也不行，什么榴莲什么香蕉的好像被暂停了，再往之前就是深圳的深房理炒房被抓了，然后北京南城的一个房姐被判无期了，大家应该知道这个什么意思，所以我们以后我们关于房价的讨论，我们也不能直接说了，我们也有些暗语，看跌是可以说了，如果是看涨我们不说看涨，我们说——看娘，看爹看娘，一个爹一个娘，这本来是市场的两股力量
关于看天，这很清楚了，中央政府不想让房地产市场泡沫化，特别是在货币宽松这种背景下，不想让资产的泡沫化，从而导致一些金融的和经济的这种危机的出现，从国家经济安全的角度，所以控制房价这是坚定不移的。我们过去用的是一些经济的手段，现在用这些行政手段，甚至动用了一些公安的司法的手段，所以就是不择手段的控制房价，我们看天、看天的脸色看得非常清楚了。
第二我们看地，我们不是说看每个城市供地什么，有多少土地，通过供需，我专门说过，目前在中国的房地产市场靠供需来判断房地产市场是不科学的，因为你的一些基础数据没有，所以我们看地是找了一个捷径，看什么？
看地产商。因为地产商每个项目每个城市投资都是几十亿几百亿的投下去，所以他们对市场的研究或者判断，比我们普通人会多投入会超前那么半步，所以我们看一看地产商他们怎么样，他们日子好不好过，他们对市场怎么判断，从而得出我们买房的下半年的策略。
这里我选三个地产企业分析，太多了，时间不够，选择万科，这个是地产界的标志性的企业，然后选择一个比较大的碧桂园，我不选恒大，然后再选择一个长期比较稳健的，也是我原来老东家金地。
我们知己知彼，就知道我们买房人应该什么样的策略。刚好这几家企业刚开了股东会，我们从他们的股东大会大概能了解一点他们的心态。
我们首先看万科，我们从数字来看，万科去年各方面都还是上涨的，净利润400多亿，同涨6.8%，合同金额7000多亿，也同涨了11%，然后营收4100多亿，同涨了13.92%，但是它的毛利率是下降的，是22.7%，下降了4.6个百分点。我下面要讲可能是所有的公司的通病，可能我们营收在涨，合同额也在涨，各方面都在涨，但是我们的毛利率是在下降的。
还有大家关注的三条红线的问题，万科也是成功的变绿了，所以我们从数字来看万科还是不错的，但是我们从现场来看也透露两点小的信息，第一点是万科的大股东，深圳地铁公司的辛总也在现场，虽然说了万科怎么强，但他说了一句困难是暂时的，说明万科是有困难的。
万科他们自己管理层怎么说，因为万科一直是标题党，什么“活下去”等等，这次他们说了两个词，叫“不贪婪、不恐惧”，这两个词实际上去琢磨也是挺有味道的。
不贪婪，他的意思就是说我们过去在房地产赚了很多钱，我们不能一直恋战，所以他现在经营策略调整什么？要主动转型，就是说除了开发之外还要做经营，还要做服务。虽然服务的钱和开发的钱相比非常少，但是也要去赚。
不恐惧什么意思？就说明他们面对着非常大的一些困难，这个困难从他们的口中说出来，还是企业毛利率的问题，就是说从2017年他们的地价占房价的比例大概上升了15个百分点，我们知道最后的利润如果被吃掉15个百分点，这个利润想维持一个高度或者保持不变是很难的，所以他可能还会毛利率下降。所以我们看到万科的股价这半年来也是下降了30%，虽然做了一些管理层的去增持等等，这是万科的情况。
然后我们再看碧桂园现在也是国内销售规模最大的企业了，它在去年的销售收入是5700多亿增长了3.3%，增长应该说是不多的，毛利率1000多亿，是21.8%，也是下降了4.3%，所以对碧桂园的管理层应该也是有压力的，特别是三条红线，所以碧桂园一直在降贷款这个比例。
但是他们表示了今年上半年的银行的贷款对公司支持还是非常大的，说对他们这种财务状况都比较稳定比较好的这种企业，大家还是愿意和他合作的，意思这方面问题也不大，特别是今年上半年。最近克尔瑞发表了一个上半年百强地产企业的一个销售排行榜，大家注意看这个表第一名它不是恒大了，它变成碧桂园了，很说明问题，为什么是碧桂园它不是恒大了，为什么恒大它不需要第一名了？
大家应该看看前段时间新闻应该能够懂，特别是我看到碧桂园1~6月份的销售额，这个表大家看一看，我觉得它不科学，因为它每个月都是往上涨，都是五六百亿的涨，特别是三四月份，所有企业卖高峰的时候，它不是高峰，它反正就是五六百五六百亿的这么大比例的往上涨一直涨，大家评一评说明什么？
然后我们再看看金地，金地7月6号也发布了上半年的业绩签约面积，签约金额都是大比例的一个上升，55%点多，一个60%，6月份单月也是上升比较大。但是我们看到它的毛利率也是在不断的在走低的，从2019年40%到2020年的32%，也下降了10个百分点。它虽然2020年的ROE是18%，这个数字是比较好的，但是还是在下降。这就是这三个企业的情况。
再补充讲一点，去年我们普遍担心的三道红线的问题，我也大概看了一下，主要是看一下上市公司 A股的和 H股的，A股的上市公司被三道红线仍然还卡住了，就是绿地、华远，嘉凯城、栖霞、云南城投、格力、光明、新华联，大部分是有爸爸的企业，是国企，只有一个泛海还在里边，被两道红线卡住的，像金融街、首开这都是北京的，这都是有爸爸的。H股被三道线全部卡住，就是有富力、阳光100、奥园，这几个是民营企业，被两道线卡住，是保利和融创。
我们知道了几道线卡住它的后果是什么？如果你被三道线都卡住了，你不能再增加有息贷款的规模了，你还多少钱，才能借多少钱；如果被两道线卡住了，就一年只能增长5%的这个贷款的规模。
好了，我们从上面这个来看，说首先三道红线的影响，包括像恒大等等都开始消除掉了，应该说对他们影响不是太大，受影响的往往是有爸爸的，这些企业反倒是不怕的。
另外我们可以概括三点:
第一点就是这些企业的股票普遍在下降，像金地万科都是30%，碧桂园是下降了20%；
第二点利润率都在下降；
第三点卖的还都很好。
所以我们从上半年这三点来分析，我们可以推导出来下半年他们会怎么做，一定会增加点利润，可能不再会像去年下半年，我们预测那样，为了保三道红线什么之类的，拼命去打折去促销。
我们看到恒大这个票据还完之后，马上把原来特价房都取消了，因为他们在下半年一定会要利润，这是我们从上半年推导过来的。
另外我们说蔡照明三看法，看天看地看人。第三我们就看人了，看人是看什么，就看大家进场买房的热情和积极性，包括你携带的资金量，是用【蔡照明的房价热气球模型】，因为之前的文章有很详细的讲解，我们这里就不展开来说了，这里可以跟大家一起来，测一下市场的温度。
你如果此时在看我的文章，或者你是一个买房人，那么你下半年是准备买还是要看一看，或者你对市场是看爹还是看娘，也请你把你的判断放在我们的评论区，这可能是一个最真实最有效的数据。
好了，我们通过上半年对下半年的判断基本上就清楚了，一个是不让涨，一个是不愿意降，剩下就是我们怎么不愿意亏，所以下半年的房地产形势你心里应该有数了。
好了，欢迎收看这一期的跟蔡照明学买房，我们帮买房人说话。如果你觉得我说的有些道理，请点在赞，如果觉得说的不对的，请在评论区给予批评和指正，谢谢。