根据蔡照明买房学习小组分享整理，
未经本人审阅。
01
这一期我们来聊一个娱乐八卦的问题，就是明星李亚鹏为了4000万的欠款要给别人下跪的事。
这么光彩照人的大明星，你也有今天，所以大家听了觉得这瓜很大、很过瘾。
顺着这条瓜藤，大家不断地来八卦，先八卦一下王菲到底会不会替李亚鹏还这个债，再往下扒，发现李亚鹏之前干过不少生意，好像开过饭店什么的，似乎都黄了，进一步得出他经商才能不行，所以有了这个房地产项目必败的逻辑。
如果这个瓜我们吃到这种程度，确实是没什么营养，对我们地产人来说。我们今天来看一看，是不是李亚鹏的经商才能不行，还是这个项目，谁去做都做不好；进而我们可能会推导出一些有价值的结论，就是这一类的文旅地产对我们地产人来说，到底能不能买。举一反三，看看我们的买房投资中，是不是存在类似李亚鹏的判断问题。
如果是这样的一课，就非常值得了，李亚鹏的献身说法也值了，他也会感到欣慰的。
这样，李亚鹏对社会的巨大贡献就是两次了。第一次是他成立嫣然天使基金，上帝借着这对患儿的明星父母，祝福了天下的兔唇患者。为此，我曾写过一篇《她真的就是天使》，大家可以去搜来看看。大意是，李嫣的到来，让中国所有的兔唇患者有了尊严和被爱护，这不是天使，是什么？
我和李亚鹏本人不熟，但有三位好朋友也是他的朋友，所以我的这个讲述，要过这个人情关。不可能去胡编，不可能太过。
李亚鹏是西北人，应该说在娱乐圈还是非常讲义气的，朋友还是很多的。再加上他的学识文化，相对来说在明星当中还是出类拔萃的，所以在娱乐界还是有非常大的号召力，属于有能量的，可以跨界跨的比较多的。在这开发项目之前，其实李亚鹏当时已经在丽江的束河古镇给他们做形象代言，我记得每年有个叫COART艺术节，李亚鹏去主持还邀请很多明星去，和当地政府的关系也搞得很好。后来当地政府为了把城市名声做得更大，就在对面给了他一块地让他把想法做出来。不是给，但也有点是半买半送的，408亩也才一个多亿，其实非常便宜了。一套别墅卖500万，30套就回来了。所以面对这样的机会，我估计没什么人能抵住这种诱惑是吧？
这样的诱惑，翻译成我们地产人的语言，就是，你看到在一个风景区，你很喜欢的地方，一个小别墅才100万，你不动心吗？你想你自己要建成本都不够。
是的，丽江这么漂亮一个地方，又是他自己那么喜欢的。每年身边的大把明星去参加这种艺术节，大家肯定都是表达了同样的心声：觉得到这个地方生活，感觉简直是人生达到一个新的境界，换了一种人生高度——肯定大家都这样去说。所以李亚鹏才特别有信心的，拿了这么一块地，要开发雪山艺术小镇。
很多人可能觉得是李亚鹏不懂地产，没有经商才能等等，才导致雪山小镇的开发失败。恰好李亚鹏当时请去操盘的是我的一个朋友，很早就是万科的高管，清华毕业的，应该说是非常专业的吧。记得他去之前或者之后，我们还有过一次交流，我当时不看好这个地方，至于为什么不看好，我们后面再来分析。简单说，就是很早之前一位知名的朋友在丽江轰轰烈烈地策划了个地产项目，我去看过，但事实没有成功，后来我就关注丽江，自己也参与了几个其他地方的文旅地产的开发前期，算是对此有些认知。反正我给他浇了一瓢冷水，浇完后还觉得很不好意思的，所以至今记得。
但很快就验证了我没有与时俱进，好消息不断，当时明星蜂拥，这样还没开盘，李亚鹏的朋友们，什么赵薇、胡军、杨坤等等，已经买了30多套房子了。
形势很好，既出乎我的预料，也还没有太超出。因为所有楼盘开始时，老板身边的朋友都是这样说的，“老板你这个项目好，到时给我留一套”，很多搞创新的老板，被这样的朋友给误导了。
但是后面就慢慢的，就变得没有声音了。再听到就是李亚鹏把这个项目转让给阳光100了。
这里就到了回答大家的第一问题了。
如果说李亚鹏不懂房地产开发，那么转让给了懂地产的阳光100，应该说项目就可以起死回生了吧？阳光100是从北京走出的，在外地三四线城市已深耕多年，是所谓的万通六君子中，最务实做地产的。
结果他去接手，那又怎么样呢？这两天媒体报道，好像说去年只卖了26平方米的房子。别墅都是100多，190到300平方的，那就是一套没卖出去，估计就是一个小店铺之类的。听说当时阳光100接手后，一反李亚鹏高大上的做法，开始满城发传单扫街，结果还是卖得不好。看报道，目前还是一种停滞的状态。
说明了什么？说明即使李亚鹏的经商才能再好，他也是挽救不了这个项目，我觉得这里是特别值得亲戚买房学习小组的同学们要深思的。
补充一下，阳光100为何要买这个项目？是为了做白衣骑士？不是的。你看看交易对价，阳光100购买丽江雪山艺术小镇项目51%的股权，项目总作价3.8亿元，支付对价1.938亿元。项目剩余土地至少是308亩，根据丽江土地出让信息，该区域地块市场价每亩100万元以上。——基本就是卖地了。
阳光100这个投资行为，如果翻译成我们地产人，又会是什么情况呢？
就是你看到有一个人卖房子，有些什么产权或者扯皮小问题，房子就便宜拿出来卖，你左算右算都太便宜了，就抵制不住诱惑，就买了。买了就知道，剧情没改变，只是悲剧的主角换成了你。
02
那么这个项目到底有什么问题，这么多牛人救不过来？
既然不是专业问题，那是位置问题？是产品问题？是营销问题？是前期投入问题？
我看到各个专家都在那假说。
第一个你看这个地方在束河古镇对面，是吧，能看到雪山，环境各方面都好，地面也比较平整，做地产，没什么硬伤。
第二个营销，他有那么多明星资源，整个中国的文青和小资人群还是很受他们影响的，李亚鹏当时别说在整个娱乐圈，在文化圈都有强大的号召能力，他怎么就卖不好，怎么就不行了？现在倒回去看，他的营销也是成功的，毕竟卖出了一批当时算很高价的别墅。至少比阳光100后来成功。
第三，可能还有很多人会觉得产品不行，是吧？
我刚才说了，作为一个190~300这么一些别墅产品，应该也是比较正常的一个产品。里面做的比较有文化艺术氛围的街区设计，只是加分，不会减分，但是整个产品还是比较正常的，没有违反大的地产开发这些规律。当然像现在绿城去做100平米以下的带院子的别墅，也许能破局，但那才是不正常的。
第四，还有业内专家出来说，是李亚鹏一开始投入资金不够，操作这么大一个盘，一开始只拿出35个亿肯定是不行的，是玩不转这么一大盘的。姑且认为是你说的35亿，我想说的，如果他当时拿出更多的钱，他现在要下跪还债的就不是4000万了，可能是4个亿。投入多少，可能都要亏进去。
到这里，我们就讲到一个关于文旅地产的一个本质性的问题，我暂且认为是必然性的问题。
我们在我的专栏课程里面【蔡照明的买房方法论】专门讲过这个问题，大家可以去学习一下。这里就简单讲一个结论：
旅游城市能带旺的是酒店、客栈，带不旺住宅地产开发。
丽江这个地方，在李亚鹏去的之前十几年，就有人怀着同样的心情去开发过住宅，后来不停有人去，前赴后继，包括专做旅游地产的华侨城、融创等大牌地产企业都去了，我敢说，没人能逃脱这个律。至少到目前为止，我没有听说有谁做成功的。其他的类似地方，结果也类似。你们听说的，名满天下的某文化名盘，显然是成功的，但如果以赚钱程度，我估计都不如北京的五环内搞一栋普通住宅赚的多，我说的是一栋，一片对一栋。
一开始我也不太明白，这么漂亮的地方，大家去了都不想走的地方，为什么做了房子它就是卖不掉？搞地产就是不旺？
除了上面说的旅游对应的是酒店，常住对应的是住宅外，其实文旅地产有一个通病，或者说怪癖，大家认识还不够。你也简单理解，文旅地产就是一个大怪物，喜欢栖息在风景好的地方，但饭量巨大，喜欢连着吃，一旦眼前的食物断了，马上以死抗争，很难救过来。
这还要回到我们课程的系统性认识里，一个地产项目火，必须具备哪些条件？
这个参见【蔡照明的买房方法论】的地产市场的底层逻辑部分。简单说，一个大盘项目要想火，必须形成低开高走的价格走势，必须形成一个持续的人流，必须形成一个正向的风火轮。而旅游地产，因为客户分散在全国各地，往往没法组织起这样的源源不断的客流，往往开盘火一阵之后，就断流，后面就接不起来。
即使像李亚鹏这样具有这么强大影响力的人，他也很难形成这么一个吸引全国客源的雨水收集系统，也仅仅影响他周边的一些朋友，且影响一个阶段。
大家可以想象，一个项目如果一开始卖得好，但后面没有持续客源了，那就意味着什么？这个项目就变成无源之水，就变成一个空中楼阁，最后悬停在空中。别说不接地气了，那会是上气不接下气，家底不厚的，很快就断气。所以丽江雪山小镇就遇到了这样的情况。
具体我们再来微观分析下。如果一个旅游地产，没有建立起引水工程，没有源源不断的客源，前期买房的，他感觉不到房子大卖房价大涨。一方面前期买房的如果没赚到便宜，后期也没有人跟着去追，所以它就很难形成一个正向的循环。另一方面，一个负循环悄悄开始：前期买的看房价没涨，就不高兴，挑开发商毛病，而他们是对项目最有话语权的一波人往往一言九鼎，往往这就阻挡了后来者进入；没有后来者，各项设施都没法继续投入，前面买的更生气，负循环会一直下去。所以一个项目到了这个程度，看起来没多大毛病，没有致死的病因呀，但各种负面就是这么连带着，最后医生也找不到原因，就说是多器官功能衰竭而死。
所以我们看到，李亚鹏这个雪山小镇，阳光100接手时肯定想，没大毛病，可以救活，但是就是越救越往死里去。
所以判断一个旅游地产能不能买，不是看它环境有多美丽，里面的设施多么文艺，而是看它后面的引水工程能建起来。所以买旅游地产的首先要看他的营销。当然了，这里还有个大概率，就是如果连开盘都火不了的，往往也很难翻身了。这是因为旅游地产不是刚需，不是刚需，需要的就是客户信心；如果一开始这个信心系统就坍塌，那么后面想建立起来，就更难了。
所以，我们判断这个文旅项目能不能做旺起来，还要继续看。一方面，如果项目紧挨着一线城市，有个巨大的外溢客群，这样的引水工程就好建些，另外就是它自己的分销系统是不是铺到很多城市落地。如果以为靠广告狂轰滥炸、靠媒体炒作就能搞起来的，多是没操作过类似楼盘的外行。因为你不可能请到超过李亚鹏当年的明星阵容和媒体关注量。下一场雨，无济于事；对文旅大盘，需要的是稳定的流量，必须有个引水工程。
如果这些东西你看不出来，你不懂，开发商容易忽悠；最简单办法到当地看看，它有没有一个成型的二手房市场。当地如果连二手房的交易都没有，这样的大盘往往是不可能升值的。如果你是作为消费品，你就觉得我就喜欢李亚鹏，我就是喜欢明星，当消费品你就买了，自己去住，这样是可以的。如果你把它当成一个投资品，还等待它有上面说的一个正循环，可能性是比较低的。
特别是在当下，因为整个中国的高铁高速公路全部都打通了，你会看到原来藏在深山老林里的很多的这些风景都呈现在了面前了，你会觉得好像去了很方便了。好像当地美景你可以一下可以揽入怀抱了，所以往往一冲动就会买了，但这样的时候千万要小心了。
这里翻译成，对地产人有营养的一句话，就是我在【跟蔡照明学买房】专栏里面讲过一句话，美景是有毒的！就指这一类风景特别好、小城特别美，但对于单纯的投资它是有危险的一类文旅项目。它能咬伤李亚鹏，咬伤阳光100，那么你也特殊不到哪去。
好，本期我们就讲到这里，我们从李亚鹏娱乐事件，然后我们看出来楼盘失败的必然性，从而我们对这一类文旅地产的投资，我们要脑中要敲响警钟。
如果你有不同意见，可在评论区评论，谢谢。
以上内容根据蔡照明买房学习小组分享整理，欲加入买房学习小组参与内部分享，可扫码加客服微信。
推荐阅读：
【22城集中供地会降低房价吗？】
关于对十个汉字修改的说明
北京在行动，带动全国房价上涨4只领头羊被按住！
上海房产税把你吓到了吗？
2021最不靠谱的十大预测
要实现“房住不炒”，必须要实现“房炒不赚”！
2021地产十大预测（上）
2021地产十大预测（下）
大城市住房出了问题！
我咋就能这么理解安徽望江的警察同志？
买房砍价师｜对胡锡进事件的独家分析
NOTICE●●
后台很多读者反馈怎么最近看不到更新了？
是因为微信更新了排序算法，你每天都看的公众号会排在前面推送。
如果你不想错过文章：
1.可以将公众号设为星标；
2.文末点赞、点在看；
3.多多评论、转发文章。