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前有“小麦西瓜大蒜均可换房”，后有“买房赠打谷子上门服务”。今年以来，一众房企为卖房使出十八般武艺。
不过，低迷的房地产市场并未因营销内卷而好转，半年报成绩单中，多家房企仍交出了亏损答卷。
但中洲控股却实现了“逆袭”，其在8月17日的业绩中报披露，实现营收、净利润双增长。受此影响，8月18日，中洲控股股价微涨0.46%，收于8.75元/股，总市值约58亿元。
从昔日的“深圳拿地大王”，到主动求稳降速，近几年潮汕大佬黄光苗似乎换了一种打法。如今这家规模不足百亿的潮汕房企是如何实现逆势盈利的？
昔日“深圳拿地大王”
据了解，中洲集团，是一家跨区域、跨行业、多元化发展的综合性集团企业，以城市运营、基础设施投资、地产开发、股权投资四大板块为主，早在2016年便被评为上市房企发展速度5强及地产上市公司综合实力50强。
▲黄光苗
中洲集团创始人 黄光苗，在众多的地产大佬之中，算得上是比较神秘的一类，虽然拥有大量财富，但其本人多年来却一直保持低 调的行事风格。根据胡润研究院、白酒品牌衡昌烧坊最新联合发布的《2021衡昌烧坊·胡润百富榜》显示，黄光苗凭借160亿元人民币的财富，排在汕头濠江区富豪第一位。
1969年，黄光苗出生在汕头濠江区达濠岛的珠浦村，和联泰系创始人黄振达是老乡。因为家庭经济状况不是很好，黄光苗十几岁便开始闯荡江湖。而让黄光苗赚到人生第一桶金的，其实并不是房地产行业，而是汽车零配件生意。当时黄光苗靠做汽车配件获得资金后，决定做更大的投资，便跟着朋友跑去香港寻找机会。
上世纪90年代，黄光苗移居香港后创办中洲集团，率先涉足房地产领域，而后，他又将带着资金转回到内地发展地产业务。
在深圳地区，中洲集团凭借着雄厚的资金实力大量拿地，开发出了罗湖逸翠园、中信城市广场等知名项目。
不过，真正让黄光苗在地产行业一战成名的，则是其成功围猎深长城：深长城原是深圳国资委旗下企业，2011年，黄光苗举牌该公司，两年后斩获控制权，2014年改名中洲控股，成为他手里重要地产发展与资本平台。
借壳上市之后，黄光苗干得最漂亮一件事是拿地。
2017年，公司在短短一月内耗资超80亿元横扫全国5个城市，涉及香港、佛山、惠州、无锡及重庆，气势如虹，一时被业内誉为“拿地大王”。
百亿房企由“加速”到“降速”
在黄光苗掌权的这9年的时间内，中洲控股经历了由加速到降速的转变。
2013年，中洲控股销售额仅为21.75 亿元。此后其一直秉承“高周转、扩规模、增效益”等发展方针，积极扩张土地储备。2014年-2018年，中洲控股5年累积新增土储面积约为319.4万平方米。
在此期间，其销售规模也水涨船高，仅三年就突破百亿大关。2016年，中洲控股以105.85亿元的销售额首次步入百亿房企之列。
然而，彼时，中洲控股的销售额刚过百亿，激进的拿地风格让中洲控股资金承压。
于是，热衷扩张的中洲控股在2019年开始转变，放弃激进，拿地大幅放缓。
当年，中洲控股销售额在达到历史峰值后开始明显下滑。2019年-2021年，其年度销售数据分别为155.21亿元、139.91亿元和79.48亿元，连续两年下降。
同期，中洲控股在拿地方面也开始收缩。2019年-2021年，中洲控股通过村企合作、股权收购、招拍挂等方式仅新增4幅土地，总土地面积21.77万平方米。
▲来源：中洲控股2019年-2021年年度报告
半年报显示，截至2022年6月末，中洲控股实现房地产销售面积13.83万平方米，同比下降52.8%；销售金额24.52亿元，同比减少41.06%。
逆势盈利
2022 年上半年实现营收、净利润双增长
值得注意的是，虽然上半年销售规模下滑明显，但中洲控股经营业绩却逆势上涨。
截至2022年6月，中洲控股实现营业收入46.75亿元，同比上升18.17%；净利润2.56亿元，同比增长30.53%。
中洲控股的逆势盈利与公司近几年战略调整有关。2019年以来，在黄光苗的带领下，中洲控股由“高周转、扩规模”向“高质发展、稳中求进”进行转变，使得其债务规模逐年减少。
2019年-2021年，中洲控股的总负债分别为371.29亿元、362.47亿元、332.1亿元；资产负债率则分别降至82.25%、81.56%和80.14%。
▲来源：Wind数据
截至6月30日，中洲控股总资产386.43亿元，总负债301.8亿元，资产负债率78.1%。其中现金及现金等价物余额16.61亿元、一年内到期非流动负债16.55亿元，现金流刚好可以覆盖短债。
而上半年，中洲控股还顺利完成青岛、惠州、成都等多地项目的交付工作，总体交付率达90%以上，如成都锦城湖岸二期、成都中央公园五期、青岛半岛城邦3.2期等结转收入也为其盈利做出贡献。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析，像惠州、成都这样热度较高的城市，产品去化动力较强势必也会带动业绩向好。
另外，从公司各项成本费用上来看，中洲控股整体营业成本规模虽有上升，但低于营收增速。同时，从成本组成结构上来看，上半年管理费用规模有所下降。
关荣雪表示，在房地产市场处于深度调整周期内，上半年房企业绩普遍呈现下滑态势，但中洲控股的营收和净利润均呈正向增长。从其多项工作的稳步推进状态来看，获此业绩倾向于主动为之。可见在房地产调整阶段，中洲控股选择提高管理效率、减少成本消耗是有帮助的。
来源：野马财经、时事新论等
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