在房企賺錢越來越難、地產調控不放鬆的大背景下，對組織架構「動刀」，成為眾多房企的選擇，高管離職潮也持續上演。面對行業劇變、房企調整求變，地產職業經理人的生存狀況到底如何？這一群體又該如何適應公司治理的新要求？

無冕財經通過對典型房企、重要崗位高管個案分析，以及行業人事變動掃描等系列文章，試圖從幾個側面反映房企職業經理人的動盪與變革。這是該系列的第一篇。

在粵系房企中，龍光地產不是最強的，卻是最猛的。

這家具有潮汕基因的企業，在地產界「殺伐果斷」，曾多次拿下地王。因此，創始人紀海鵬獲得了與同鄉姚振華類似的稱號——地產界「野蠻人」。

激進拿地的龍光，2020年表現搶眼。在「三道紅線」全面達標的背景下，龍光全年營收約710.8億元（人民幣，下同）、核心利潤超120億元，同時大方派息，連續5年派息比率達40%。

這匹地產「黑馬」吸引了多位職業經理人的關注，近3年間，有龍湖、泰禾、融信中國、新世界發展、華夏幸福、綠城中國、碧桂園等名企背景的職業經理人慕名進入龍光。

但令紀海鵬苦惱的是，麾下難留猛將。不少明星經理人在入職後不久，便草草離開。近3年間，離職高管至少有7位。一位地產獵頭評價龍光：「潮汕人文化比較重，（職業經理人）可能需要適應一下。 」

千億規模之後，突圍大戰在即，職業經理人來來去去，會對龍光造成影響嗎？

創始人的絕對權威

龍光一直以創始人紀海鵬「嚴管」著稱。

紀海鵬是潮汕商人，與眾多家族企業類似，創始人紀海鵬緊握大權。在早期，龍光內部多任用以紀海鵬紐帶的家族成員或同鄉。因此，多家媒體報道，在引入職業經理人之後，在龍光的高管會上，以紀海鵬為首的潮汕高管團隊會突然說起潮汕話，外地的職業經理人則難以加入對話。

另一個案例是，在龍光2013年上市以前，紀海鵬一人擔任董事會主席和行政總裁的職務，一手負責集團決策和企業日常經營管理。直到2018年1月，紀海鵬將行政總裁的職位給予紀建德，這被視為紀海鵬對外放權的嘗試。但實際上，紀建德並不是「外人」，他是紀海鵬的胞弟，是公司實際持有人紀凱婷的叔叔。

紀海鵬（左）與紀建德。

從公開信息看，紀建德在職約1年9個月時間內，過得並不輕鬆。紀建德上台後，擺在眼前的有兩條路，第一條是遵從並跟隨紀海鵬的決策，做一個執行者；第二條是跳出原有的框架，對企業做出變革。

期間，龍光身處「冰火兩重天」。

一方面，龍光仍保持高調拿地王的策略，深入深圳、南寧等城市，還與合景聯手拿下了「香港地王」。2018年，憑藉前期的積累，龍光以192.2億元銷售額，登頂深圳樓市銷售金額排行第三位，居於華潤與萬科之後。

另一方面，到了2019年，龍光業績出現懸崖式下跌，銷售額不足百億，退居全市第八位。2019年，龍光還因口碑危機陷入泥潭，在廣西、廣東汕尾等項目遭到相關住建部門的通報批評。

時隔不久，2019年9月，紀建德卸下龍光地產的執行董事及行政總裁職務，匆匆離開。紀建德上台後，是否與紀海鵬產生了決策衝突？外界不得而知。但不可否認的是，紀建德沒有完成紀海鵬設定的2019年踏入千億規模的目標。

紀海鵬果放棄了「手足」紀建德，提拔了在紀海鵬手下工作近10年的「親信」賴卓斌，並開出約400萬年薪。賴卓斌的上台絕不是偶然，他自2007年加入龍光，主攻財務業務，是紀海鵬在財務上的一把手。

賴卓斌接任的另一個原因是，彼時的龍光財務狀態告急。由於拿地成本攀升加之大手筆拿地，2018年資產負債達78.4%，2019年攀升至79.13%。

龍光地產的資產負債狀況。

除了用人方面，紀海鵬的「權威」還體現在拿地上。

2003年紀海鵬進入深圳，一舉拿下深圳寶安地王項目，由此開啟了龍光的「地王」之路，進而影響至今。

就算負債規模達千億，龍光仍不惜在2020年斥資115.97億元與央企競價103輪，創下深圳及全國地價新紀錄。如此高的拿地金額背後，若不是紀海鵬的授權，企業內部無人敢擅自行動。

2020年，龍光踏入千億規模後，紀海鵬管得更緊了。

據自媒體「董大小姐」消息，紀海鵬在2021年初召開了一場內部會議，其中有兩個重點，一是強管控，二是培育高層人才。

紀海鵬提出，從強集團模式，轉變成戰略管控型模式，精總部+強一線。紀海鵬還強調，「必須補充高層儲備。戰略管理人才由紀主席來帶，經營、運營人才由總裁來帶，專業人才由總裁室領導帶」，這也從側面反映出龍光高層人員不足的事實。

職業經理人「淘汰賽」

龍光似乎正進行著一場職業經理人淘汰賽。

據無冕財經研究員不完全統計，以紀海鵬在2018年「放權」給紀建德為分界，2018年以來，龍光約有15位職業經理人出現職位調動。三年間，引入新高管的類型大致分為產品線、投拓線（海內外）、商業地產線、財務線、品牌線和管理線。

2018年至今，龍光引入以產品研發、建築設計等產品線高管有：中海系出生，曾任龍湖集團副總裁副總裁的胡浩，原大發地產副總裁、泰禾產品主創王峰，及建築設計出身、原融信中國副總裁吳劍。

引入產品線高管，卻無法挽回龍光「高周轉」所帶來的後遺症。時至今日，仍有成都、南寧的龍光業主針對品質問題維權。如今，此三人中，僅有王峰留任至今。胡浩、吳劍二人分別在2019年及2021年離任。

投拓、行銷線是龍光規模擴張的重要管道，因此，龍光挖來明星職業經理人陳觀展與傅明磊等人。

針對海外市場，龍光引入了曾出任越秀基建執董、新世界發展執董兼聯席總經理陳觀展。2017年7月加入龍光後，陳觀展主要負責龍光海外項目，頭銜為 「海外地產總裁」。但龍光的外拓之路並不順暢。在2017年2月、5月分別於香港、新加坡拿下兩宗地塊之後，便鮮少在內地之外的土地市場亮相。

英雄無用武之地，陳觀展入職短短半年，便在2018年1月選擇離開。

曾在萬科工作14年，後曾在旭輝集團、華夏幸福任職的「地產老將」傅明磊，於2020年1月正式加入龍光，主要負責房地產投資開發及企業日常管理。不過，在與龍光牽手一年之後，2021年4月，傅明磊宣告因個人事務辭任龍光集團執行總裁。

龍光部分高管職位變動情況。

當然，也有與龍光「看對眼」的職業經理。

2018年，曾擔任萊蒙國際副總裁及首席運營官、深圳市農產品股份有限公司副總裁等職務的鍾輝紅，加入龍光後出任副總裁，負責公司營運、投資發展及城市更新業務。2021年，她被委任為執行董事。

龍光在2020年將規模擴充至千億，但這些職業經理人仍不能改變龍光土儲、存貨過於集中的事實。2020年，粵港澳大灣區的土儲較2019年末佔比約八成有所下降，但末仍達7成。據自媒體「董大小姐」消息，紀海鵬曾批評，龍光如今城市集中度太大，競爭力不足，像南寧、佛山這樣的城市深耕不到位。

龍光土儲變化，資料來自觀點指數。

如今看來，龍光在人才引入上，貢獻最大的是財務線。

在財務線上，以擅長優化債務著稱、曾任綠城中國CFO的馮徵在2020年加入龍光，接替賴卓斌擔任首席財務官一職。馮徵曾説明綠城中國進行債務結構優化，將後者融資成本降至2019年上半年的5.4%左右，遠低於業內8%的平均水平。

不得不說，龍光在財務處理上成效甚佳。在三條紅線政策的背景下，2020年，龍光實現零踩線。觀點指數指出，通過優化債務結構，龍光的加權平均借貸利率從2014年的8.8%持續降至2019年的6.1%，2020年上半年平均借貸利率為5.93%，創近年新低，期內新增借款利率從6.0%降至5.45%。

在龍光高管流動頻繁的背景下，急需專業人士救場。2019年9月，龍光新增設的人力副總職位，似乎是為擁有10年以上高級管理和諮詢經驗的田文智量身定做。可惜田文智試用期還未過，便選擇離職。

為何留不住人才？

高管離職的原因紛繁複雜，諸多細節不得而知。但經過三年的人事調整，龍光的人才流動問題仍未解決。

今年1月，先是吳劍辭去龍光執行董事及所有職務，緊接著是傅明磊辭任執行總裁一職，其加盟龍光不過才三個月。

「在龍光，職業經理人休想得到尊重和公平。」一位如此網友評價。部分業內人士回饋，龍光高層不願放權、集團架構僵化，存在不同程度管理和授權的問題，導致職業經理人難有發揮空間。

還有觀點指出，職業經理人離職的原因，與貪腐、派系鬥爭相關。實際上，在龍光內部曾爆發過貪腐問題，據「風財訊」消息，「龍光地產的老闆在會議上痛斥前任設計總經理聶先生將設計條線變為自己的『小金庫』、痛斥其權利過大，所有合同最終審批人都是他，權利過大、自制力不夠、產生了腐敗。 」

除了龍光自身因素，不可否認的是，行業形勢變了。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對無冕財經研究員表示，職業經理人離職現象與市場行情、產業本身等原因相關。

諸如劉森峰創下帶領的碧桂園江蘇區域連續三年銷售額達百億的年度業績，陳凱三年推動陽光城業績實現10倍增長等“神話”已鮮少發生。就連劉森峰、陳凱也在多家公司流轉，最終前途迥異。

據財經消息，一位分析人士稱，「職業經理人最大的作用是將頭部房企成熟的管理經驗複製到規模發展中的房企，而在複製的過程中，隨著當下環境的變化以及具體企業的變化，當年的經驗又不一定能完美適應。」

針對職業經理人流動率高的現象，龍光也出台了內部激勵機制。

2020年5月，龍光推出長期事業合夥人計劃，指出該股份獎勵計劃的全部獎勵股份總數量，最高可達到公司已發行股份總數的3%。在股權激勵之下，2020年下半年，職業經理人與龍光的蜜月期有所拉長，但仍免不了人員流動。

自2021年起，業內提出萬億規模之後，房企「內卷」愈演愈烈。與此同時，面對市場的風雲變幻，龍光意識到，要撬動企業規模，「錢、地、人」三種因素缺一不可。只不過，如何留住人才，對紀海鵬而言仍是個難題。

本文由無冕財經（wumiancaijing）原創首發

作者：方斯嘉

編輯：陳澗

設計：布冬

編輯助理：朱智琪