直击业绩会|投销比不超40%，中梁对二轮供地持观望态度

​上任两个月后，中梁新联席总裁何剑出现在8月25日召开的中期业绩会上。负责投资事宜的他透露了公司下半年拿地策略，不拿高成本项目、坚持多元化拿地是主基调。

“这样可以分散集中供地带来的竞争压力。"何剑表示，在既有布局下，公司将选择市场基础好的区域长期深耕，保障安全与利润。

与何剑一同出席业绩会的还有中梁董事长杨剑、联席总裁陈红亮、首席财务官兼公司副总裁游思嘉，资本市场与投资者关系总经理兼公司秘书杨德业。

上半年，中梁拿下了67个土地项目，总建筑面积在790万平方米左右。土地投资总额约408亿元，来自集中供地政策的二线城市占比约为19%，其他二线城市占比为15%，三、四线城市的占比则达到66%。

据管理层透露，中梁的拿地权益比在55%左右，即权益拿地金额约224.4亿元，“公司拿地销售比保持在40%的红线之内。截至6月末，公司实现合约销售额950亿元，同比增长40.3%，完成全年销售目标的53%。按此销售额计算，中梁上半年拿地额度为380亿元。

推动多元化拿地的中梁意欲在下半年提升与行业头部及地方龙头企业的合作。事实上，合作开发这一模式在该公司近年的发展中颇为常见，其少数股东权益占比也在不断攀升。

2019年、2020年期间，中梁少数股东权益占比分别为58.2%和63.9%。截至6月末，公司上半年的少数股东权益较去年末增长17.13%，在权益总额中的占比也提升至66.5%。

对此，游思嘉在会上称，公司本质上以长三角为发展中心，这一区域的合作力度比包括珠三角在内的其他区域要高得多，“长三角地区的买地模式一般都是以招拍挂或者是收并购为主。”

其坦言，上市以来公司股权融资较少，随着未来的利润结转，母公司拥有人应占权益的占比会慢慢提升至55%左右。

《国际金融报》记者注意到，2020年上市房企新增土地的平均权益占比为65%。尽管公司今年上半年的新增拿地权益比低于该指标不少，但中梁管理层自信表示，在长三角企业中，公司上半年55%的新增拿地权益比已经处在平均水平之上，“集中供地中拿地的房企权益比都很低。”

根据中银证券研报，上半年22城首批集中供地的楼面均价为9993元/平方米，较去年增长20.7%；平均溢价率15.3%，较去年提升了1.6个百分点。

对于即将到来的第二批集中供地，游思嘉表示目前还有待观察，“预期会没有第一批这么激烈。”其称，公司对集中供地城市的依赖度并不高，利润所受影响也不算大。

行业整体毛利率下行的背景下，中梁上半年的毛利率进一步下滑至20.8%，较2020年同期下降约2个百分点，公司将这一现象归咎于期内交付物业项目的土地收购成本相对有关平均售价较高。“未来中梁将通过经营管理对冲行业利润空间下降的趋势。”何剑如此说道。

受毛利率下降影响，公司上半年的归母净利润同比增幅为营收的一半。报告期内，公司营收同比增长38.45%至329.06亿元，对应归母净利润为13.82亿元，同比增长14.61%。

谈及债务融资问题，游思嘉透露，中梁已经准备好下半年的还款额度，“预期在今年年底，公司境外‘364票据’将减少2亿美元，并在12个月以内将其存量规模从目前45%左右降低到25%。”

商票方面，截至6月末，中梁的商票规模较去年底的6亿元减少至4亿元。公司同期有息负债为546亿元，较2020年的541亿元略有增长。

“三道红线”来看，中梁目前剔除预收款后的资产负债率为79.3%，净负债率为56.1%，现金短债比为1.2，维持“黄档”。