（来源|凤凰网风财讯 作者|黄小妹）

与半年报一同披露的中洲控股将放弃定增5年计划并未引发过多关注。

8月16日，中洲控股发布公告称，将终止非公开发行A股股票并撤回申请文件。2016年2月，中洲控股拟以不低于14.51元/股非公开发行不超过3.79亿股，募集资金总额不超过55亿元。

柏文喜分析，中洲控股五年定增计划未获发批文一方面与其经营情况不佳有关，另一方面更重要的原因是涉房企业多年来都是资本市场严格监管的对象，有关融资事项都很难被核准。

5年定增计划未获批是中洲控股“小而不美”的隐忧所在。“龟速”拿地、销售额逐年萎缩，现金流动金额均为负，净利润近3成靠波动性大收入支撑，解析中洲控股如何一步步陷入“小而不美”？

中洲控股实控人 黄光苗

规模萎缩

中洲控股的规模萎缩，从销售额逐年递减中便能有直观感受。

2016年-2020年，中洲控股销售额分别为105.85亿元、144.91亿元、131.72亿元、155.21亿元、139.91亿元。在房地产高速发展的时期，中洲控股销售额始终在100-150亿元徘徊。

财报显示，2021上半年销售额持续下滑，销售金额41.6亿元，同比下滑30.78% 。

中洲控股近年来开发进度缓慢和投资力度锐减是其规模萎缩的关键所在。

中洲控股拿地数量逐年递减。年报显示，2016年-2020年，中洲控股新增土地面积分别为20.73万平米、 98.78万平米、24.49万平方米、13.62万平米、5.2万平米。截至2019年底，剩余可开发建筑面积217.36万平米。

投资锐减的同时，其开发进度缓慢。年报显示，中洲控股2021年中期在建项目共有18个，其中18个本期竣工面积仅为19.97万平米。

中洲控股深圳两个项目深圳黄金台项目、深圳宝安 26 区项目均未披露具体进展。

其中，“最大利好”项目深圳黄金台项目，闲置逾十年仍未开发，直到2020年4月其占地面积28.5万平米的土地使用权被政府收回，中洲控股只拿到了9万平米的自留地作为补偿。按照最近披露信息来看，其总占地面积9万平米，总建筑面积44.95万平米，剩余可开发建筑面积44.95万平米。深圳黄金台项目开发进度为零。

城市更新项目深圳宝安26区项目类似。财报显示，占地面积10.22万平米，总建筑面积20.08万平米，剩余可开发建筑面积20.08万平， 开发进度为零。

成都三岔湖项目是2017年中洲控股从华南城手中收购，土地款缴清但迟迟未动工。总占地面积54.75万平米，总建筑面积84.43万平米，剩余可开发建筑面积84.43万平米。

截至报告期内，中洲控股剩余可开发建筑面积仅有217.36万平米，并且报告期内没有新增土储披露，可以预见的是，中洲控股将面临“无米下锅”局面，销售规模或将进一步萎缩。

小而“不美”

中洲控股面临的困境不止于规模萎缩，更值得关注的在于其小而不“美。”

风财讯根据中洲控股2021半年财报发现，该业绩期中洲控股净利润1.96亿元，2020年同期数据为1.09亿元，二者相减，中洲控股2021年上半年净利润增加额0.87亿元。

如果继续拆解增加部分，可以发现，净利润的增加主要来自于利息收入、资产处置收益、营业外收入的增加。

其中，利息收入的增加额接近1273.03万元，营业外收入的增加额接近352.92万元，资产处置收益的增加额为24.29万元，这三项的总增加额为1650.24万元，成为中洲控股净利润在2021年上半年提高的重要因素。

财报显示，与集团日常活动无关的政府补助，计入营业外收入。营业外收入包括违约金、赔偿收入；核销无法支付之应付款项；其他。本期核销无法支付之应付款项的增加额是该数据激增的主要原因。

对比往年数据，这三项收入波动性大。例如2021年上半年，利息收入4326.35万元，2017年为0；资产处置收益2021年上半年24.94万元，2018年同期-2.35万元；营业外收入1036.57万元，2020年同期683.65万元。

2020年中洲控股净利润的27.55%由波动性较大的利息收入、营业外收入、资产处置等构成，这是市场关注其利润质量的缘由所在。

利润的近3成由波动性较大的收入支撑，一定程度呈现了其利润泡沫所在，更需关注的是，一组数据反映了中洲控股主营业务盈利能力下降。

财报显示，中洲控股2021上半年存货309.4亿元，同比减少4.33%。其中，计提存货跌价准备7.28亿元，占利润总额197.29%。

风财讯查询存货明细发现，在建开发产品、完工开发产品存货跌价准备分别为4.94亿元、2.35亿元，占存货跌价准备总额的100%。也就是说，中洲控股2021上半年年在建房屋、已经建成但未销售的房屋有跌价的损失，直接影响利润变薄，盈利能力进一步下探。

更值得关注的是，销售下行叠加趋紧的融资监管，中洲控股面临的将是流动性难题。

年报显示，中洲控股2021上半年经营活动现金流净额、投资活动现金流净额、筹资活动现金流量净额均为负值，分别为-1.29亿元、-2031.28万元、-17.71亿元，分别同比减少123.75%、112.13%、 298.21%。

柏文喜分析，中洲控股三项现金流均为负，从而说明其经营情况有明显恶化，尤其是其资金面恶化严重，现金流压力不断增大，公司流动性下降剧烈，导致后续的经营压力明显上升。

债务方面，截至2019年末，中洲控股的负债合计340.71亿元，其中流动负债合计为194.44亿元，货币资金为32.25亿元，流动负债是货币资金的近6.2倍。

流动负债远超货币资金，如果中洲控股销售跟不上，再叠加融资趋严，没有充足资金支持公司运转，其流动性风险不容忽视。

亿翰智库认为，今年销售放缓、收入放慢、利润降低在中小房企中间成为普遍现象，甚至部分房企生存堪忧。中洲控股销售下滑，拿地投资力度锐减、缓慢开发，三项现金流均为负，伴随着集中供地、房企三道红线、“小而不美”的中洲控股将如何应对突变的市场，值得观察。