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1、2006年，在西湖边的一隅僻静处，一座由七栋白墙黑瓦小楼搭建出的会所悄然开张。这些建筑从外面看起来稀松平常，但里面却大有乾坤。会议区、红酒区和餐厅客房一应俱全，卧室的床头灯是阿玛尼的，接待室的家具是500多万的紫檀木，墙上挂着何水法的作品，就连角落里的木橱，也是苏州老木匠仿刻慈禧的物件。在这青山绿水间，这座由金庸亲自题词的“江南会”潜伏其中，但名声却早已响彻整个苏杭。原因很简单，它的背后站着马云、冯根生、郭广昌、沈国军、鲁伟鼎、宋卫平、丁磊、陈天桥8位掌门人。这个由顶级浙商厉兵秣马组成的圈子，神秘却又难掩光芒。虽然马云是牵头人，但他在江南会里论资排辈也只能往后稍。在年底的胡润富豪排行榜上，马云以40亿元的身家排行第56，在八人集团里排名倒数第三。作为第一梯队，丁磊、郭广昌和鲁伟鼎家族以90亿的资产并列第11位。紧随其后的陈天桥家族排名第25，而绿城集团的宋卫平夫妇排名第29，接下来才轮到马云。根据会规，八位创始人每个人都有一张“江南令”，一旦身遇危局，就可以持令高呼，其余人必须鼎力相助，同舟共渡。作为浙江第一会所，抱团取暖的浙商们雄心早就迈出了江南。而这八位浙商的沉浮兜转，也早已经定格在2006年的西湖边。  2、2006年的马云流年不利，十面埋伏。而就在一年前的8月份，志得意满的马云宣布，雅虎中国将并入阿里巴巴，并注入10亿美金，而交易条件是雅虎将获得阿里巴巴40%的股份和35%的投票权。此时的雅虎正是如日中天，马云既能抱上金主大腿，一解资金的燃眉之急，又能继续对阿里保持掌控权，自然是喜气洋洋。聚齐了淘宝网、雅虎中国和支付宝三座引擎的马云正准备大干一场，但危机已经悄然来临。先是阿里巴巴上的假货问题闹得沸沸扬扬，再是被马云寄予厚望的淘宝网只进不出，烧钱快干完了老本，而本想着如虎添翼的雅虎中国更是被百度和谷歌甩得连车尾灯都看不着，成了甩不掉的包袱。不止如此，在年度十大流氓软件的评选中，马云独占三元，并且因为提前撤回“淘宝网三年免费”的承诺而引起集体“罢网”，被钉在风口浪尖。内部危机重重，外面强敌环伺，眼看着腾讯、百度步步逼近，42岁的马云有一种无人应援的孤独。但他的心里有个支撑，叫鲁冠球。作为浙商的老前辈，1970年，25岁的打铁匠鲁冠球靠着凑来的4000块创办了“宁围公社农机厂”，用3年的时间发展到400多个工人，年产值300万元，并顺势成立萧山万向节厂，成为第一批吃螃蟹的人。
改革开放之后，鲁冠球更是疾速飞跃，率先以企业名义实行股份制，允许职工入股，这在当时姓资姓社的争论中属于极具风险的超前之举。1992年，47岁的鲁冠球向政府购买了万向的股权，开始独立经营。两年之后，鲁冠球旗下的万象钱潮股份有限公司成为国内第一家上市的民营企业。从此，万象由一个最开始的手工作坊逐渐扩展进而走出国门，成为中国民营企业的标杆。按照马云自己的说法：“我佩服鲁主席，因为鲁主席创业已经45年来了，我不知道我能不能再做30年。”不过，和马云玩到一起的，不是年长他近20岁的鲁冠球，而是和他平辈的鲁伟鼎。 3、与白手起家的马云不同，早在1994年，23岁的鲁伟鼎就从父亲鲁冠球的手里接过了万向集团总裁的担子，成为富二代中最长袖善舞的一位。年轻时候的鲁伟鼎也张狂不羁，最爱飙车，后来被鲁冠球看到眼里，喝了一声“别给我丢脸”就把他送到了新加坡深造，后来顺理成章地进入家族企业培养。就在鲁伟鼎承继万向的这一年，36岁的宋卫平刚刚从珠海回到杭州，身无分文的他凭借着在最南方嗅到的苗头借了15万元开始投资房地产。兜兜转转一圈，宋卫平还是回到了杭州，发现还是狗年。此时的他距离从杭州大学毕业进入舟山党校工作刚好12年。历史学系出身的宋卫平有一股子文人气，进入党校5年之后因为一些气不平的言论被迫“下岗”，只身前往珠海的一家电脑公司工作。可惜，他乡终究不是故地。返乡尝到甜头站稳脚跟的宋卫平靠着后期借来的300万投标买地，并迅速开发出丹桂花园、金桂花园和银桂花园等一系列叫好叫座的项目，绿城逐渐坐稳杭州房地产界的头把交椅。正当宋卫平的事业初见起色，1995年5月，同样祖籍浙江嵊州的小老弟马云才刚刚从杭州电子工业学院辞职，正式推出“中国黄页”，但此时的中国距离接入因特网还有3个月。而在上海，28岁的郭广昌率先完成了“小目标”。在年底，他麾下的复星公司赚到了第一个1亿元。 4、与宋卫平相似，出生在浙江东阳横店一户农家的郭广昌也是妥妥的“穷二代”。但郭广昌很争气，1985年，18岁的他考入复旦大学哲学系，成为一生中最重要的跳板。毕业之后的郭广昌在留在复旦统计预测调查分析中心工作，之后进入校办企业担任市场部经理。1992年，25岁的郭广昌在邓小平南巡讲话的促动下决定放弃出国，开始创业，主攻市场调查，并凭借着之前的人脉在10个月内顺利赚到100万。一年之后，郭广昌调转舵头，进军生物医药。在复旦同窗的帮助下，公司成功研制出当时领先的PCR乙型肝炎诊断试剂，赚得盆满钵满。1994年，郭广昌将公司更名为“复星”，寓意“复旦之星”。早早成为人生赢家的郭广昌一路顺风顺水。1998年，复星上市，融资3.5亿，有了足够的资本，郭广昌开始把手伸向房地产、汽车、金融领域，一个庞大的“复星系”帝国轰轰烈烈地开启。与郭广昌一样平步青云的，还有小他6岁的师弟陈天桥。当马云背着大麻袋在义乌广州进货，四处推销鲜花来养活翻译社时，20岁的陈天桥已经提前一年从复旦大学经济系毕业，直接进入上海金融中心陆家嘴总裁办，并在一年后成为子集团副总经理。1999年，在六年的准备之后，陈天桥在上海一套三居室里创办了盛大网络，喊着“做中国迪士尼”的口号投身动漫游戏。创业初期的盛大烧钱烧到怀疑人生，眼看着积蓄一点点耗尽，公司却起色不大的陈天桥只能苦苦支撑着。但他很快等来了机会。两年之后，陈天桥赌上全部身家，掏出30万美元拿下了韩国游戏《传奇》在中国的独家代理权，此时生死未卜。不过，陈天桥赌赢了，《传奇》一炮而红。在2003年，盛大的净利润已经达到了2.73亿元，单《传奇》每天就贡献100万的收入。2004年，被外界一致看好的盛大获得了软件银行集团4000万美元的融资，并迅速在纳斯达克上市。31岁的陈天桥凭借88亿的身家一跃为胡润IT富豪榜的首富，陈天桥成为了传奇，年少成名，风光无二。而被他挤掉首富位置的，正是大他两岁的丁磊。 5、丁磊也是年少成名。1997年，26岁的丁磊创办了网易公司，开始运营免费邮箱业务。在与广州电信局的合作下，加上市场上没有竞争者，网易邮箱以每天2000人的注册数递增飞涨。单免费邮箱一个产品，就为网易赚了几百万。不过，网易的大头利润不在邮箱，而在丁磊无心插柳的“门户”。在听说国外网络门户巨额的广告流水之后，抱着试水态度的丁磊将网易改版为“网络门户”，为用户提供免费的个人主页平台和站点统计服务。在1998年7月份互联网十佳中文网站的评比中，网易雄踞第一，每天的用户访问量达到10万。在互联网尚未遍地开花的当时，这是一个恐怖的数字。2000年，网易在纳斯达克挂牌上市。三年之后，网易的股价已经到达70.27美元的历史高点，足足升值了617%，丁磊也随之坐稳了互联网的头把交椅。不过，也是在2003年，马云和丁磊结下了梁子。此时的马云刚刚创立淘宝网，开始和行业老大eBay易趣争夺个人交易的C2C市场。为了获得更好的曝光率，马云通过私人关系和各大门户网站打好招呼，希望能够只接淘宝的广告。谈好了价格，丁磊这一众大佬当然得卖个面子，纷纷答应。但马云刚走，易趣也拿着同样的方案来到网易，要求只投放自己的广告。稍微不同的是，财大气粗的易趣拿出了双倍价格。动心的丁磊最后把广告位给了易趣，马云被硬生生地摆了一道。 6、时间拨回到2006年，这八位最终走到了一起。无论是朋友、同乡、校友还是暗暗较劲的对头，江南会里的他们只有一个身份：顶级浙商。他们都很清楚，在风云莫测的前路上，谁也离不开关键时刻能扶一把的队友，不管这种关系是建立在利益、感情还是义气上。对这一点最先有感触的，是沈国军。与前面几位年少成名相比，沈国军年龄不小，成就不大。在35岁这年，沈国军毅然从建设银行辞职，下海创业，在北京一家酒店里创办了“中国银泰投资公司”，不过沈国军的日子并不好过。先是遇到了亚洲金融风暴，合伙人纷纷离场，等好不容易稳住跟脚，全盘铺开投资，又迎头被证券业的新规敲了一棒。2005年，证监会发布声明，由于股票市场的各种乱象，今后将不鼓励民营企业担任证券公司的大股东。听到这个消息，沈国军的心顿时沉入谷底。他旗下的天一证券正做得风生水起，而且自己前前后后已经投进了10多亿。心急火燎的沈国军东奔西走，但摸不着门路最后只能全部打了水漂。损失惨重的沈国军心力交瘁，一度在公司电梯里伤到吐血，前路灰茫。不过，在江南会，沈国军很快遇到了贵人的点拨。2007年，沈国军带领着银泰百货在香港联交所上市，成为中国民营百货上市的第一支，并创下了240倍的单股超额认购记录，成为当年的王牌。一年之后，一扫阴霾的沈国军投资60多个亿修建的北京银泰中心顺利开业，在限高250米的长安街，高度为249.9米的银泰中心成为“长安街第一高度”。在开业的当天，沈国军意气风发，而站在他旁边点头致意的正是马云和郭广昌。亲自站台，不言自明。
7、沈国军一路高歌猛进，鲁伟鼎也尝到了红利。在马云投资华谊的第二年，鲁伟鼎也在他的牵线介绍下跟进入股，趁着黄金期狠狠赚了一笔。有钱一起赚，有难多分担，这一点宋卫平想必深有体会。2011年，杭州绿城的日子不好过。在经济刺激政策下，眼看着楼市向好，绿城一路突进，疯狂拿地，仅这一年就新增地块309万平方米。但地越拿越多，绿城的净资本负债率也从一年前的105.1%飙升到163%，随着限购令的推行，一二线城市资金的回笼困难成为悬在宋卫平脖子上的一把利剑。在9月份，一份海航有意斥资30亿收购绿城的消息不胫而走。不久，市场上疯传银监会将着手调查绿城的信托项目，这导致绿城的股价一天暴跌16.23%。到年底，绿城因为资金链断裂不得不申请破产的消息再上头条，宋卫平不得不亲自出面辟谣。此时的绿城，在沸沸扬扬的传言里岌岌可危，“绿城活不过2011年”看起来几欲成真。不过，在危局关头，马云伸了一把手。在11月份，马云大手一挥，号召阿里巴巴的员工前往绿城看房购买。在专属看房会上，现场有100多位阿里员工，其中不乏中高层。为了刺激友军的意愿，绿城规定只要阿里人购房，一律享受内部员工价9.2折。虽然成交量并未公布，但马云的加持为宋卫平解燃眉之急还是添了一杯水。更重要的是，马云用自己的影响力帮绿城稳住了人心。这一点，是单单用钱解决不了的。 8、不过，江南会里流淌着的不只是信息和人脉，还有暗涌下的接连过招。早在2007年，求贤若渴的马云就从陈天桥那里挖来了盛大互动娱乐公司的首席财务官张勇，负责淘宝网商业模式的设计。为了不影响与陈天桥的关系，马云亲自登门致歉，这才化解了干戈。正是在张勇这根臂膀的助力下，才有了淘宝的双十一购物狂欢节，为马云的商业之路越拓越远，并在今天正式成为阿里的董事局主席。而和马云“相濡以沫”的宋卫平，嫌隙也在悄然生长。2014年6月5日，已经成为中国首富的马云宣布，阿里将斥资12亿入股恒大足球，阿里和恒大各持股50%。然而就在两周前，宋卫平在接受采访时表示，马云将以个人身份入股杭州绿城俱乐部，并且颇为豪气地表示：“至少在相当长的时间里面，阿里将只占有49%的股份。”眼看着被啪啪打脸，宋卫平坐不住了，公开声称自己要带领两万浙江球迷声讨马云“不爱浙江爱美人”，并指其重利忘义、嫌贫爱富。面对老大哥的不满，马云虽然笑着称宋卫平是性情中人，但言语里的回击照样犀利：“毫无疑问，来玩足球就是来玩快乐的，不是来玩钱的，那么51%和49%是有关系的。大家玩快乐，就不在乎谁多一点，谁少一些。我本来认为许总会提出他51%，我49%，结果他提的是50%对50%，我一下子就明白了，许总是真正喜欢足球的。”交情是交情，生意是生意，联姻不成的两人反倒置了一肚子气。当然，最不待见马云的，还是丁磊。在2011年的支付宝VIE事件中，马云未经阿里巴巴董事局审核批准就将旗下支付宝的所有权转移到自己控股的另一家内资公司，这种不按合同行事的做派引发舆论沸腾，马云的声誉也跌到最低点，负面消息缠身。根据报道，在这关键时候，马云希望丁磊通过网易门户为自己“控控场”。但不久，支付宝丑闻就出现在了网易科技的头条上，马云又上了一头火。从此，在每年举行的乌镇互联网大会上，年年组局的丁磊请遍了整个互联网大佬圈，但唯独没有请过马云。两个人关系的微妙可见一斑。 9、2015年，盛大游戏正式从纳斯达克退市，一代王朝落幕，而此时的陈天桥已经消失在人们的视线之中。在凭借《传奇》爆红之后，盛大因为游戏误人而饱受批评，而陈天桥大手笔投入的“盛大盒子”也打了水漂。在多次试水之后，深陷在转型困境之中的陈天桥患上了焦虑症，开始远离人群。也是在这一年，48岁的郭广昌被官方通报涉嫌利益输送。在上海光明食品董事长王宗南的受贿案中，郭广昌被指曾以低价将两栋别墅卖给王宗南父母，以此为复星集团谋求利益。在经历短暂失联、复星国际停牌等事件之后，多次被调查的郭广昌最终洗脱嫌疑，元气大伤的他也开始低调行事。2019年7月，61岁的宋卫平辞任绿城董事会主席，退居二线。但他留下的绿城日子却并不好过，多个项目传出质量问题，股价也随之大跌，后教父时代的绿城，何去何从仍然是个问题。几家欢喜几家忧，前人退场就有后人登台。作为马云的铁哥们，沈国军一路驰骋，银泰集团先是和阿里巴巴一起成立了菜鸟网络，向电商靠拢。后来索性将银泰商业退市，以177亿的价格出售给阿里74%的股权，安安心心地辅佐马云。距离2006年已经过去了14年，江南会里的次序位置也已全然不同。在2019年胡润百富榜上，马云以2750亿的身家蝉联首富，一骑绝尘。丁磊紧随其后，排名第8。郭广昌位列第45位，但身家已经不足马云的1/4，之后是沈国军、陈天桥、鲁伟鼎。时间拨回到2017年10月，马云见到了病危的鲁冠球最后一面。在病床前，72岁的鲁冠球叮嘱马云：浙商一定要同心团结，互相搀扶。江南会做到了，却又永远做不到。因为圈子里面还有圈子，江湖深处更有江湖。沉浮起落，分合聚离，兜得住的不是会所，而是人心。走哪条路，点哪盏灯，看时势，更看本心。一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一延伸阅读：


《百亿白富美身后，藏着潮汕最神秘的地产富豪》


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2016年，电视剧《欢乐颂》霸屏。
剧中美女如云，但很多人对那位精灵古怪的“富二代”曲筱绡格外印象深刻。
这位做事我行我素的富家千金看似玩世不恭，实则率性善良。而她过得如此肆意潇洒，很大程度是由于曲家的“钞能力”。
曲家究竟多有钱，电视剧没有说清楚。可有人考证出曲筱绡原型正是号称“最年轻女富豪”的龙光集团“公主”纪凯婷。
2014年，在福布斯财富榜上，24岁的纪凯婷以13亿美元的身价，力压Facebook联合创办人达斯汀·莫斯科维茨，成为全球最年轻的富豪。
和曲筱绡父亲偏袒儿子不同，纪凯婷家庭环境优渥，从小到大更被父亲纪海鹏宠上天。
而且，相比读书少的曲筱绡，香港出生的纪凯婷是个“学霸”，伦敦大学读书期间顺利拿下经济学和金融学两个学士学位。
纪凯婷回国后，纪海鹏便给女儿送上一份“大礼”，在家族信托的受益人名单中写上她的名字。
这份家族信托持有龙光地产85%的股份，价值数百亿，纪凯婷随即成为龙光地产第一大股东，“龙光公主”由此得名。
当然，父女间这番操作并没有改变龙光地产的“话事人”角色，纪海鹏依然是躲在幕后的真正大佬。


2

生意场上，纪海鹏十分低调，几乎从不出现在大众场合，关于他的发家史也鲜有报道。
房地产圈对纪海鹏的评价就三个字：稳准狠。 
龙光的主阵地在寸土寸金的深圳，这里是无数开发商渴望占据一席之地的地方。
可深圳拿地，难于登天，偏偏龙光不仅总是如愿以偿，还总能拿下“地王”的项目。
2020年，深圳前海土拍现场云集了国内16家房企，其中不乏央企国企，几乎都势在必得。
可最终经过一百多轮举牌，龙光集团以115.9亿拿下前海地块，成功跻身深圳房企顶流圈层。
2021年，龙光前海天境花园开盘，11.2万/㎡的均价，1003套豪宅当天就售罄。
同年，龙光集团以销售额1588亿，在全国房企排名第20位。
只是面对逆风前行的龙光“大手笔”，房企大佬们默默无言，因为已自顾不暇。
一向激进的孙宏斌学会了说“安全第一”，以快著称的杨国强也难得表示“要慢下来”。
此时，深陷财务危机的许家印，被迫想以105亿港元的价格卖掉香港总部大楼抵债，结果被李嘉诚以90亿港元抄底。
所有房企的动作汇总一句话就是：能卖的房子会尽快卖，能卖的资产会及时卖。
浮华光影中，远望深圳的天际线，犹如一片云雾缭绕的海市蜃楼。
仅仅才过了一年，前海天境就传出“停工”“烂尾”的消息，接着又曝出龙光集团因流动性违约，各种负面新闻缠身。
纪海鹏，被外界称为最神秘的潮汕地产商人，也终于扛不住了。


3
说纪海鹏身份神秘，是因为几乎没人知道他的“第一桶金”到底从何而来。
根据公开资料，1966年出生的纪海鹏是广东汕头龙湖人。
龙湖有个被称为“官埭”的区域，早年是潮汕地区纪姓最大的聚居地。
纪海鹏在汕头出生，也在这里起家。

1993年，28岁的纪海鹏和弟弟纪建德乘着市场经济的东风，涉足到医疗和建材领域。
数年间，兄弟二人驰骋商场，积累丰厚资产的同时，也攒下了宝贵的人脉。
1996年，中国经济实现“软着陆”，通胀从1994年的24.1%降到8.3%，房地产成为新的经济增长点。
此时，广东各地霓虹闪烁，灯光通明的城市暗处是无数宛如迷宫的城中村。
在主要领导的一声令下，汕头也加入到“两改工程”(旧城区改造，城中村改造)，开启城市转型之路。
这年，纪氏兄弟成立了“龙光建安”，靠着关系投身于城中村改造，开发了金禧花园房产项目。
盖房子不算厉害，厉害的是如何搞定居住多年的原住民，以及协调好方方面面的关系。
能在短时间内完成拆迁、拿地到项目审批成功，纪海鹏的能力可见一斑。
潮汕人做事讲究效率，纪海鹏就是其中最典型的例子。

1998年，他的新项目阳光花园一期刚交房，就完成了二期项目从开工到建房、交房一系列复杂手续。
这套“高周转”模式让领导很赏识，也让老百姓很满意，使得龙光在短短三年时间就拿下汕头近1/3的房产市场。
2001年是中国房地产市场化的元年，随着“福利分房”寿终正寝，商品房正式登上历史的舞台。
龙光虽然在汕头独领风骚，可在广东只能算小弟。
那时中国房产圈有句话：中国地产看华南，华南地产看粤系。
面对万科、合生以及富力，还有异军突起的星河湾、碧桂园等房企，龙光依然是小巫见大巫。
2003年，随着房地产成为支柱产业的定调，房地产业升起一股虚火，相干不相干的企业都踏进地产圈。
做电器的在开发房产，做服装的也在开发房产，就连娃哈哈也成立了地产公司。
不过，当踌躇满志的华南房企相继北伐时，纪海鹏却悄悄转战到了深圳。
纪海鹏做人低调，做事却很不低调。
来到深圳之后，龙光立即以2.86亿元竞得深圳市宝安中心的“地王”，先声夺人。
2004年，龙光又以6.81亿元的价格，拿下佛山天湖郦都地块，引发人们的关注。
可龙光的豪举在热火烹油的地产圈只激起一丝微澜。
这年，被戏称为“朱老农”的朱孟依旗下的合生创展销售超过100亿，开启了房产圈的比拼。
随后的万科、富力、中海、金地也纷纷跻身百亿俱乐部，百亿市值成为一线房企的无形门槛。
房地产业也在媒体笔下被视为“十大暴利行业”之首，遭人羡慕嫉妒恨。


4
纪海鹏的龙光距离一线房企还早，他只顾在珠三角“买买买”，除了偶尔某个“地王”又被龙光拿下的消息传出，几乎没人知道他在忙什么。
2008年，“龙光建安”改名为“龙光地产”。
潮汕除了那句著名的“爱拼才会赢”，还有句“耕田如织布”。
在纪海鹏的周密布局下，龙光地产在整个华南地区腾挪辗转，通过逆市买地，高周转操盘，一跃成为华南房企不可小觑的力量。
狂飙年代黑夜如昼，一栋栋高楼拔地而起的背后，龙光地产的标志熠熠生辉。
2011年，龙光地产总部入驻深圳，同年跨入中国地产百强之列。
一年后，龙光地产成立香港总部，销售额突破100亿，傲然跨入一线房企的俱乐部。
踩准了行业上行的风口，地产给龙光带来了丰厚回报，纪海鹏高价拿地的劲头越发势不可当。
2014年至2016年，龙光三次出手，相继拿下龙华白石龙地块、龙华红山地块、光明凤凰城地块，分别创下了单价地王、龙华总价地王和全国总价地王纪录。


5

2016年6月，龙光以140.6亿元拿下深圳光明新区的商住混合用地，跃升全国总价地王后，人称龙光“深圳地王制造机”。
同年8月，深圳再次出现310亿的全国总价地王，背后是携手相视一笑的招商和华侨城。
2016年是中国房企的高光时刻，全国商品房销售额创历史新高，达到11.8万亿元，同比增长34.8%。
同时诞生的还有340个“地王”项目，总价超过310亿。
房企大佬在笑，炒房客也不甘示弱。
杭州G40峰会结束不到一周，深圳的炒房客云集杭州，人手拿着一份杭州地图讨论着圈定的楼盘，犹如战前会议。
中途，感觉困顿的人建议休息下喝个下午茶，结果被人厉声呵斥：“这是战前，喝茶就是贻误战机！”
风起云涌间，纪海鹏还曾试图借收购中国嘉陵全部股份，实现借壳上市。随后因为政策原因，A股上市的计划戛然而止。
这一切都是静悄悄的，纪海鹏始终希望隐藏在幕后。
奈何随着《欢乐颂》热播，女儿纪凯婷不知为何被人称为曲筱绡原型，美女+最年轻女富豪的故事瞬间火爆整个网络。
尤其是纪凯婷被演绎出“美女富豪下嫁农村穷小子”的故事，更是满足了人们的好奇心。
普通老百姓买不起房，八卦下总可以。


6
坊间传闻，年轻女富豪纪凯婷的男友姚尚坤是个在IT和金融圈打拼的穷小子，而且姚尚坤还比女友小几岁。
据说这位“穷小子”其实也不算穷，还曾有过“砸3亿为国护盘”的壮举。 
2015年7月，A股市场出现剧烈震荡。虽然央行使出“双降”大招，但大盘依旧暴跌，姚尚坤拿出3亿抄底，赢得赞许。
只是当记者找男方证实婚事时，却遭到对方的一口否认。
传闻是真是假，难以辨别。
说到底，这都是现实世界的平民对财富的极度渴望编造出来的美好故事。
难以企及的财富鸿沟制造了巨大的信息差，凡人只能仰望。
财富积累到一定程度后，大部分富豪家族占据着极大的信息红利，并将这种优势代代传承下去。
如今先行的富豪家族早脱离了简单的财产继承模式，换之以更为安全和隐秘的家族信托制。
2010年，龙光地产在开曼群岛注册成立，随后以0.1港元认购1股的价格转让给了纪凯婷。
随同转让给纪凯婷的还有龙光集团旗下的龙禧、高润及兴汇三家投资公司，她是唯一股东。
2013年，纪氏家族又在海外避税天堂的根西岛注册了公司，并将各一半的股权委托两家瑞士信托公司持有。
以此为基础，纪凯婷将自己持有的Junxi、龙禧、高润及兴汇这4家离岸公司股权，一并转给根西岛注册的公司，完成了家族信托。
通过家族海外信托持股，不受所在国法律制约，不仅能避税，流通快，变现简便，同时也绕开上市公司毫无隐私的申报制。
因此，现如今的龙光集团内，除了履历清白的纪凯婷，父亲纪海鹏、叔叔纪建德以及其他亲属都难以查到清晰的信息资料。
同样道理，接班父亲的碧桂园主席杨惠妍，其实靠的也是承接股权，家族资产也同样是通过海外信托持有。
若以为现如今富豪家族只是将财富简单以真金白银的方式传给后代，其实和段子说得一样：穷人以为皇帝吃的最好的食物就是肉夹馍。
而能在海外建公司，持有股权，是因为纪凯婷不仅是香港籍，还同时拥有加勒比海的圣基茨国籍。
这一切自然离不开背后的“好爸爸”纪海鹏的周密安排。
简单点说，股权架构是财富稳定的保障，更是家族企业治理的基石。
隐于幕后的纪海鹏家族从没放弃过对企业的控制，也并不信任招募来的高管。


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龙光地产鼎盛时期，业绩确实光彩照人。
2011-2018年期间，2372家H股上市公司中，仅有11家上市公司ROE连续超过了20%，房地产公司仅有龙光一枝独秀。
因此，龙光高薪从房企挖人，从资本运营到品牌策划，再到产品研发，啥人都要，而且都能如愿。
这些人中有泰禾的沈力男、融信的吴剑、龙湖的胡浩、招商的毛伟东、绿城的冯征、华夏幸福的傅明磊……包揽了中国房企大部分精英。
龙光大佬们退隐幕后，台前“公主”坐镇，台下辅佐的是一连串“高级打工仔”。
只可惜新人变旧人，换人好似换衣。
高管们带着对龙光的仰慕，兴冲冲而来，却最终悻悻而去。
最短的只干了一个月，最长的是从执行副总裁干到执行董事的吴剑：长达16个月……
这些高管最多的吐槽就是：潮汕话实在听不懂，也融不进。
没办法，潮汕人喜欢抱团，纪海鹏的企业里大部分是潮汕帮，家族意识十分浓厚。
开会时，天南海北的方言最终都会被一堆潮汕话压制。
高管们心里苦，龙光从上到下，一堆的“胶己人”（潮汕话，自己人意思）把控，除了纪海鹏兄弟，谁的话都不听。
多年征战，纪海鹏家族有着很强的荣誉感，对这些“外来和尚”不屑一顾，还时不时越级打个小报告。哪怕就当着这些高管面说坏话，他们也听不懂潮汕话，只能赔笑。
这其实也是很多壮大后的家族企业的特点：老子啥也不懂，照样打拼下一片天地，凭什么轮到你一个外人在那里指手画脚？
打天下难，治理天下更难，家族企业始终很难脱离这样的魔咒。
家族化的弊端，纪海鹏不是不知道，否则也不会费劲挖来这些地产精英。
可公司发展和乡土乡情之间，纪海鹏习惯偏向本族人。
更要命的是，地产精英们彼此还不服气，争相希望展现自己的本事，难免产生内讧。
如此一来，让纪海鹏家族内的“潮汕帮”看了笑话，还让自己惹一身晦气。


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打工人靠的是效益，不管内部矛盾再多，老板只看KPI能否实现。
2017年，就在房企同行已经预感风雨欲来时，龙光却联手合景泰富击败13家房企，以总价168.55亿港元拿下香港鸭脷洲“地王”，打破香港近20年土地总价纪录。
连一向拿地爽气的新鸿基郭炳联都被吓到，摇着头对媒体说这是“癫价”。
老板的癫狂也让龙光的高管们心惊胆战，小心翼翼劝说要缓一缓。
2018年龙光业绩会上，被劝得不耐烦的纪海鹏冲着高管们反问：“房地产不好干，可谁能找到比房地产更好的产业？”
彼时，纪海鹏心里也急。
在扩张的快车道上，龙光刚拿到一些资金并签了对赌协议，协议要求2020年实现1000亿的销售，否则资金成本提升3个点。
而那时的龙光光买地就花了至少300亿，同期销售额仅为434.2亿元。
为了完成对赌协议，龙光只能想办法逆势而上，从大湾区直入长三角区域。
纪海鹏陆续请来那么多高管，就是希望他们能帮龙光在新区域实现奇迹。
遗憾的是，高管们使出浑身解数，奇迹并没出现。
2019年，龙光在长三角只啃下30亿，只有同年销售额的3%。
龙光那年900多亿的销售，几乎都是吃华南地区的老本。
资金承压，目标落空，高管们压力山大，有的走了，有的还在拼死熬着。


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2020年，靠着踩上大湾区发展机遇，加上重压之下拿到的长三角区域101亿元销售额，龙光地产终于实现千亿销售，更名为龙光集团。
与此同时，龙光的公司毛利率30%，核心利润率17.4%，居上市房企前列。
尤其是其净资产收益率(ROE)达34%，连续8年ROE平均超过30%，在2020年财富中国500强ROE排行榜中位居第三。
受到良好势头的鼓舞，龙光继续在全国疯狂买地。
到2021年初，总土储面积7200万平方米，同比增长25%，总土储货值12322亿元，其中粤港澳大湾区与长三角合计占比85%。
2021年，龙光全年再次实现合约销售额约人民币1402亿元，同比增长16.2%。
这年，曾经玩“高杠杆，高周转，高负债”模式的恒大和融创出现债务危机，因无力偿还美元债暴雷。
两大房企的暴雷是个危险信号，因为都是由于过量囤地，存货量和资金成本增加，导致负债累累。
同样，号称大湾区最大“地主”的龙光也曾被人质疑。
因为年底时，龙光已经悄悄将旗下龙尊物业服务有限公司等涉及物业、装修领域的三家公司的部分股权，转让给了深圳合裕实业有限公司。
与此同时，龙光还将旗下广州市龙骏光诚房地产有限公司的50%股权，转让给深圳宏城投资有限公司。
这似乎预示着龙光的资金也出现了问题，不得不“卖子回血”。
不过，当时龙光集团对此表示公司运作正常，没有债务性问题。
甚至由于龙光总资产尚有2859.47亿，总有息规模为938.7亿元，境外评级机构对其还颇有信心。
可谁知转过年，2022年刚开始，评级机构画风就变了。三个月内陆续下调了对龙光的评级，将其列入负面评级观察名单。
消息出现后，龙光像个“渣男”一样矢口否认：否认更换审计师、否认逾期兑付、否认有任何美元私募债、否认债务违约……
可这边嘴硬，3月初，“龙光公主”纪凯婷突然从公司撤离，集团层面只剩下一堆说了不算的高管。
在机构和媒体一顿爆锤后，龙光只得由行政总裁赖卓斌召开恳谈会，无奈承认公司“误判了形势”：“没想到流动性的收缩这么快会落到自己头上。”
通过这次会议，人们也终于知道龙光绝大部分项目都做了融资，土地和股权方面都做了质押，而且毫无办法。
龙光如此之快从“富家地主”变成“渣男”，谁也想不到。
此时，躲在幕后的纪海鹏也坐不住了，主动站出来表示：不会躺平，也不会欠债不还，努力自救。
可龙光的“自救”只是将2300万方的开工量降到1700万方，说白了，就是项目停工和烂尾。
同时，龙光开始了一系列“卖卖卖”，将包括龙光实业、龙光装修管理、龙甄物业和龙尊物业等物业卖完，又卖掉了汕头多个在建项目。
人们能发现的，或许只是冰山一角。
纪海鹏的神秘之处也再次显现，龙光的隐秘的资产背后或许存在巨量的表外负债。


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龙光的表外资产和表外债务同样扑朔迷离，那些被忽略的真相，总在危机之后渐渐浮现。
龙光遭遇债务危机之后，相关机构对龙光数十家附属公司股权进行了倒查，发现多个可疑的表外关联实体对相关项目“按需”并表或出表。
这些项目公司的资本方又不乏平安系、浙商系、潮汕帮等国内知名资本大佬的身影。
更神秘的是，除了能查到的国内资本，龙光幕后还藏着像景茂控股、威越国际、卓高资本等境外资本。
可这些海外注册资本的真正面目，已经难以查清。
这或许就能解释当年龙光在总资本并不高的时代，总能高歌猛进勇夺“地王”。
无非还是资本搭台，龙光登场唱戏而已。
龙光出现暴雷，也意味着这些曾经秘而不宣的融资途径，直接反噬着企业。
当“房子是用来住的，不是用来炒的”成为国家对房地产属性的定调后，中国房地产大佬暴雷不断，纷纷从神位跌落，留下一堆烂摊子。
可资本市场习惯“晴天送伞，雨天收伞”，面对龙光等房企债台高筑，翻脸比翻书还快。
没了外部输血，龙光终于撑不住了。
2022年8月7日晚，龙光集团发布公告，暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息。
这些还仅仅只是到期利息，本金都没算。
也就是说眼下的龙光已到了连利息都还不上的地步，资金压力可见之大。
宣布暂停付息的同时，龙光表示还将启动全面的境外债务管理。
龙光对此解释，概况为一句话：暴雷的同行太多，资金实在融不到了，外债压得自己实在喘不过气，容我们再想想办法。
效果有限，2022年上半年，龙光销售额只有323亿，同比大跌69%，其中还有很多回款没到账。
8月14日，龙光集团再次发布公告，称公司还没缓过劲，只能继续停牌，什么时候解决债务问题才能复牌。
龙光从民营房企“模范生”到出险房企的一员再到债务重组，来得突然却并不意外。
行业大环境固然不好，可龙光在今年年初两度对危机含糊不清甚至狡辩的态度，早透支了资本市场最后的信心。
眼下，“龙光公主”已潇洒离去，幕后操控的大佬坐拥数百亿海外信托资产，与龙光若即若离，随时可以抽身。
纪海鹏去年还曾自信地称：“龙光能是笑到最后的民营房企之一”。
现在来看，依照龙光如今境况，笑是笑不动了，能否挺过去都难说。
时代的列车从不缺乘客，坐席更不会一成不变。
每次经历颠簸之后，座位就会被重新洗牌。 6park.com